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购买车位发生产权纠纷,人防车位与非人防车位的区别
2020年05月-24日 | 江西心者律师事务所

案情简介

眼下“买车容易停车难”,成为了很多车主的烦心事。很多业主为了停车、用车方便,在买房的同时也会考虑买车位。但在购买车位时一定要弄清楚车位的产权问题。在买车位时比较容易掉的坑就是人防车位了。人防车位是开发商根据《人民防空法》的规定建设的地下人防工程,将之改造成地下停车位。

购买车位发生产权纠纷,人防车位与非人防车位的区别

 

我的一个朋友在购买小区车位时,没有提前了解过相关问题,迷迷糊糊的和开发商签了车位使用权转让协议。开发商在协议中承诺交付的车位是非人防车位,但最后却交付人防车位给我朋友。后来经过我的解释,我的朋友明白了人防车位和非人防车位的区别。简单来说非人防车位可以取得产权、可以出售买卖、使用权限与土地使用权一致。人防车位无法取得产权、不可出售买卖、只能租赁而且租赁期限不得超过20年。谁都不希望自己花了买车位产权的钱,只买回车位的使用权。那么这种情形下可以通过什么方式拿回自己买车位的钱呢?

律师说法

关于本案,我认为可以通过三种主张来维护自身合法权益:

1、请求法院认定人防车位买卖合同无效;

2、主张开发商的行为构成根本违约,请求法院解除合同;

3、主张开发商欺诈,请求法院解除合同。

根据《人民防空法》以及国家关于人民防空工程的有关规定,属于人民防空工程的地下停车场的产权归国家所有,使用权、用益物权归投资者所有。现今各地对人防车位产权规定有所不同,上海、广州、重庆、厦门、漳州等地实行人防车位产权归开发商所有并可办理产权证,也就说个人或机构可以向开发商购买人防车位产权。而安徽、江苏、江西等地则实行人防车位不能出售只能租赁的政策。在禁止买卖人防车位的地区,签订的人防车位买卖合同会被认定为无效。

在本案中开发商也知道签订人防车位买卖合同的法律风险,所以开发商故意将合同的名称改为《车位使用权转让协议》规避了合同被认定无效的风险。

我的朋友与开发商达成的合意是通过协议取得车位的产权,并享有车位所有权的一切法定权利,并非是仅取得车位使用权。开发商的行为,明显与双方签订协议时达成的合意相违背。开发商不诚信、不公平的履行行为,严重损害了我朋友的合法权益,导致我朋友签订协议的目的无法实现。本案中我们可以主张开发商的行为构成根本性违约,请求法院解除车位使用权转让协议。

另外,本案中开发商故意告诉我的朋友约定交付的车位属于非人防车位,我的朋友基于对开发商的信任,与开发商签订了购买约定车位产权的协议。本案中我们也可以主张开发商的行为构成欺诈,请求法院解除车位使用权转让协议。

合同被解除后,依据合同法第九十七条规定,我的朋友可以要求开发商退还购买车位的款项,并要求开发商赔偿损失。